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Diagnostics mérules, termites et état parasitaire: les obligations

Date de publication : 02/03/2022
Une décision juridique récente rappelle l’importance du diagnostic mérules. Mais au fait, qu’est-ce qui distingue les diagnostics termites et mérules de l’état parasitaire ? Quels sont les enjeux pour les bâtiments et les obligations des propriétaires, particuliers ou professionnels ?

 

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Rechercher la présence de parasites du bois et prévenir les pathologies

L’état du bâtiment relatif à la présence de termites, le diagnostic mérules et l’état parasitaire consistent en une recherche de parasites du bois. Les insectes xylophages, les insectes à larves xylophages et les champignons lignivores sont des agents de dégradation biologique du bois. Leur présence génère des désordres importants voire des effondrements d’immeubles. En prime, les travaux de traitement du bâtiment peuvent être particulièrement couteux. Les diagnostics parasitaires, quels qu’ils soient, protègent donc les propriétaires d’immeubles.

 

Diagnostic termites et/ou état parasitaire avant la vente immobilière

Seul l’état parasitaire relatif à la présence de termites est toujours obligatoire avant-vente si la zone est infestée. Un arrêté préfectoral mentionne les communes concernées et les obligations du propriétaire, avant une transaction immobilière, mais aussi lors d’un chantier. Le territoire parisien est devenu, dans sa totalité, une zone de surveillance et de lutte contre ces insectes. La ville de Paris peut donc obliger un propriétaire, un copropriétaire ou un syndic à faire réaliser une recherche de termites, indépendamment de toute transaction immobilière. Enfin, l’état parasitaire est souvent demandé par les notaires même s’il n’est pas obligatoire. Le diagnostiqueur doit alors identifier la présence de plusieurs agents de dégradation biologique: termites, capricornes, mais aussi mérules, champignons des caves (coniophores), etc.

 

Lutte contre les mérules dans l’habitat

Conformément à la loi Alur, la présence de mérule dans la commune doit être signalée à l’acquéreur d’un bien immobilier. L’occupant, propriétaire ou locataire, a le devoir d’informer la mairie de la présence de ce champignon dans son bien. Si la mérule pleureuse est détectée dans les parties communes d’un immeuble en copropriété, le syndicat doit faire cette déclaration en mairie. Le diagnostic mérules n’est pas pour autant obligatoire avant achat, vente, ou location, sauf dans les régions particulièrement touchées. En Bretagne, certaines communes sont inscrites, par arrêté préfectoral, en zones de « vigilance mérule ». Le préfet impose alors la réalisation d’un état parasitaire du bâtiment, réalisé selon la norme NFP 03-200, et annexé à l’acte authentique de vente. C’est notamment le cas dans le Finistère.

 

Exemple d’annulation de la vente d’une maison infestée de mérules

Monsieur et madame G. ont acheté une maison à monsieur et madame F. en décembre 2012. En octobre 2013, lors de la réalisation de travaux, ils découvrent une infestation par la mérule. L’expert judiciaire juge que l’infestation de champignons lignivores est ancienne, et antérieure à la date de la vente immobilière. Selon lui, le bien immobilier était déjà infesté lorsque les vendeurs avaient effectué des travaux, avant la mise en vente du logement. Aucun état parasitaire ou diagnostic mérule n’avait été fourni avec le dossier de diagnostic technique. Les anciens propriétaires ne peuvent donc se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés. La Cour d’appel de Caen a rendu son jugement le 18 janvier 2022. M. et Mme F ont donc l’obligation de procéder à l’indemnisation des préjudices subis.

 

Éviter tout risque de litige et de vices cachés

Pour la sécurité du projet immobilier, la réalisation d’un état parasitaire – termites et mérules – est fortement recommandée. Le diagnostiqueur immobilier saura identifier les traces d’infestation, anciennes ou présentes, et toutes les éventuelles pathologies du bois. Le rapport permet d’obtenir une information fiable et transparente quant à la présence de parasites du bois. Ne négligez donc pas ce diagnostic immobilier, et ce quel que soit le type de bien.
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