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Comment interpréter la réglementation sur le mérule ?

28/02/2018

Le (ou la mérule) est un champignon lignivore (qui se nourrit de bois) que l’on peut retrouver dans les maisons et les immeubles. Sa présence est la source de nombreux désordres qui peuvent entrainer de graves détériorations. Face à sa propagation (près de 2 300 communes étaient touchées en 2015), la France a instauré une réglementation qui comporte des subtilités qu’il convient d’analyser.

Que dit la loi ?

La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré un dispositif d’information sur le mérule fonctionnant sur le même modèle que celui mis en place pour les termites.

Pour rappel, les foyers d’infestation doivent être obligatoirement déclarés en mairie par les propriétaires ou les syndics de copropriété (article L133-7), les municipalités devant ensuite en alerter les préfectures. Ces dernières ont alors la possibilité de prendre un arrêté afin de délimiter des zones à risques d’infestation (article L133-8) dans lesquelles les vendeurs ont l’obligation d’informer leurs acquéreurs de l’existence de ces risques (article L13-9).

Cependant, le législateur a estimé que la réalisation d’un diagnostic spécifique au mérule ne pouvait être instituée.
Les raisons sont à rechercher dans la nature du même du champignon qui se développe dans les endroits confinés, humides et à l’abri de la lumière. Un diagnostic, pour être fiable, impliquerait donc la réalisation de sondages destructifs qui porteraient atteintes à l’intégrité du bien immobilier.

Le ministère de la Cohésion des territoires, interpellé par un parlementaire, a récemment confirmé cet état, malgré le développement de nombreux contentieux.

 

L’état parasitaire relatif aux termites s’intéresse-t-il au mérule ?

Dans la norme NF P03-200 de mai 2016 et relative aux modalités de réalisation du Constat de l'état parasitaire dans les immeubles bâtis et non bâtis et sur les ouvrages, il est précisé que le diagnostiqueur doit identifier la nature des parasites repérés et non plus limiter son expertise aux seuls termites.

L’annexe E « résultat du diagnostic d’infestation » permet ainsi de différencier les termites, les insectes à larves xylophages et les champignons lignivores dont le mérule fait partie.

L’état parasitaire doit aussi mentionner l’existence d’un arrêté préfectoral signalement une zone d’infestation de mérules. Si le diagnostic mérule ne revêt aucun caractère obligatoire, en revanche, dans le cadre d’un diagnostic termites, la découverte d’une infestation de mérule doit impérativement être mentionnée.

 

Les recours en Justice pour régler les contentieux

Si les raisons rendant impossible l’instauration d’un diagnostic mérule obligatoire peuvent s’entendre, cette situation ambigüe est cependant la source de litiges de plus en plus fréquents.
La Justice est donc appelée à statuer pour pallier les lacunes de la réglementation. C’est pourquoi, la simple obligation d’information ne saurait suffire dans certains cas, notamment lorsque le bien lui-même a fait l’objet d’une infestation, même en l’absence d’état parasitaire relatif aux termites.

Ainsi, la Cour d’appel de Caen dans sa décision du 5 septembre 2017 a condamné un vendeur à restituer le prix de vente à son acquéreur ainsi qu’au remboursement des frais qui y étaient liés (droits de mutation, assurances, taxes, etc.). Dix milles euros d’indemnisations au titre de préjudice moral ont également été versés. Le vendeur avait en effet connaissance d’une ancienne infestation de mérule, traitée par un fongicide, mais dont les causes même de développement n’avaient pas été éradiquées.
La Cour d’appel a estimé que le défaut d’information de l’acquéreur constituait un dol (manœuvre frauduleuse visant à pousser quelqu'un à passer un acte juridique) entrainant la nullité de la vente.

Inversement, la Cour d’appel de Lyon a rejeté, le 28 novembre dernier, la demande d’un acquéreur pour faire annuler l’achat d’un appartement et d’une cave en copropriété.
Un an et demi après son acquisition, le plancher de son appartement s’est affaissé. Il a alors saisi le Tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse afin d’obtenir l’annulation de la vente, mettant en avant que les désordres affectant la structure de l’immeuble empêchaient l’occupation de l’appartement. L’humidité de la cave fut, dans un premier temps, incriminée.
Or, si des problèmes d’humidité des caves étaient bien évoqués lors des assemblées générales, rien n’a permis de démontrer que les désordres dans l’appartement concerné se soient révélés avant la date d’acquisition. De plus, l’acheteur a pu voir et visiter le bien immobilier avant de prendre sa décision. Mais surtout, une expertise technique a établi que les désordres étaient causés par un mérule débutant, dont le vendeur ne pouvait pas avoir connaissance. Ainsi, la Cour d’appel a jugé infondée la demande de l’acquéreur en arguant qu’il ne pouvait être démontré la mauvaise foi du vendeur, ni sa mise en cause pour vice caché.

 

Quelles conclusions tirer ?

 

La réalisation d’un diagnostic mérule ne revêt aucun caractère obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier. Seule l’obligation d’informer les acquéreurs de l’existence d’une zone à risque d’infestation est exigée.

Néanmoins, si un état parasitaire est réalisé pour les termites et que le diagnostiqueur constate la présence de mérule, celui-ci devra le préciser dans son diagnostic.

Enfin, si le vendeur a connaissance de désordre lié à la présence de mérule dans le bien immobilier, sa responsabilité pourrait être mise en cause s’il omet d’en informer son acquéreur. La réalisation d’un diagnostic mérule volontaire peut cependant s’avérer pertinente afin de protéger ses intérêts.

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