Professionnel ou non, le syndic a la charge de la gestion administrative de la copropriété. À ce titre, il doit assurer la conservation et l’entretien des bâtiments et constituer et tenir à jour le carnet d’entretien.

Cela implique notamment la réalisation d’un certain nombre de diagnostics et contrôles immobiliers qui lui permettront d’évaluer les différents risques, d’y remédier le cas échéant et ainsi de se protéger de toute mise en cause de sa responsabilité.

Les diagnostics immobiliers des parties communes

En fonction de l’ancienneté et de la localisation de l’immeuble, des diagnostics des parties communes doivent être établis.

Si le permis de construire des bâtiments est antérieur au 1^er juillet 1997, le syndic devra faire réaliser un État d’amiante par un professionnel certifié (article Art. R. 1334-17 du code de la santé publique). Il s’agit de localiser les produits et matériaux contenant de l’amiante et de procéder éventuellement aux opérations préventives pour éviter tout risque d’exposition aux fibres cancérogènes.

En cas de présence d’amiante, ce diagnostic est à renouveler tous les trois ans. Il est à joindre au DTA (Dossier technique amiante) regroupant toutes informations relatives à ce composant dangereux (diagnostic des parties privatives, travaux, mesures de précaution, etc.).
Ce dossier doit être tenu à jour par le syndic et mis à la disposition des propriétaires, des occupants et des personnels en charge de la maintenance et de l’entretien de l’immeuble.

Si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 1^er janvier 1949, le syndic devra également faire appel à un professionnel certifié pour la réalisation d’un Constat des risques d’exposition au plomb (CREP) dans les parties communes (article L1334-8 du code de la santé publique). Ce diagnostic consiste à expertiser les peintures anciennes afin de détecter la présence d’une concentration toxique de plomb.

En cas de risque sanitaire, le syndic aura la charge d’en informer les copropriétaires afin d’engager les interventions préventives nécessaires.

Enfin, si l’immeuble se situe dans une commune pour laquelle un arrêté préfectoral de signalement d’un risque d’infestation de termites a été pris, un État parasitaire des parties communes doit être effectué.

Les contrôles des installations collectives

Pour toutes les copropriétés équipées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont le permis de construire est antérieur au 1^er juin 2001, le syndic doit effectuer une évaluation des performances énergétiques de ces équipements avant le 1^er janvier 2017. La forme de cette expertise dépend de la taille de la copropriété.

Pour celles de moins de 50 lots, il faut réaliser un DPE collectif.
Pour celles de 50 lots et plus, il s’agit d’un audit énergétique.

Le contenu et les objectifs de ces contrôles sont cependant les mêmes : déterminer la consommation annuelle et les émissions de gaz à effet de serre, identifier les travaux de rénovation énergétique qui pourraient être envisagés pour améliorer la performance de l’immeuble, établir des préconisations quant à l’utilisation des installations, etc.

Par ailleurs, le syndic a pour mission de veiller à la qualité de l’eau distribuée dans la copropriété. En effet, si des quantités toxiques de plomb sont présentes (plus de 10µg/L), sa responsabilité pourrait être engagée pour mise en danger des occupants. Des contrôles de la présence de plomb dans l’eau sont donc indispensables, même s’ils n’ont aucun caractère obligatoire.

Le diagnostic technique de l’immeuble

Jusqu’à présent, seuls les immeubles de plus de 15 ans et mis en copropriété devaient faire l’objet d’un diagnostic technique global (article L 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation).

Mais cette obligation va être étendue à l’ensemble des copropriétés à compter du 1^er janvier 2017 en application de la loi ALUR. Ce document se compose notamment d’un constat de l’état apparent du clos et du couvert, des canalisations et conduites collectives et des équipements communs et de sécurité. Le DTG doit être réalisé par un professionnel certifié.

Le carnet d’entretien de l’immeuble

Enfin, les syndics ont la responsabilité de la constitution et de l’actualisation du Carnet d’entretien de la copropriété. Son contenu est précisé par un décret du 30 mai 2001. En fonction des obligations de diagnostics qui s’imposent à l’immeuble, le Carnet d’entretien doit notamment comprendre le CREP des parties communes, le DTA, l’État parasitaire et le DTG. Il doit être mis à la disposition des propriétaires, des occupants et de tout candidat à l’acquisition d’un lot dans la copropriété.

Pour accompagner les syndics dans leurs démarches de diagnostic des bâtiments, GENOVEXPERT est à votre service !